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  comprendre le système de location de kot sur le campus de LLN.
  chambre, kot ou appartement à prix variable selon dimensions
  location pour une durée de 12 mois (année académique 15/09 à 12/09)
  payer à temps votre loyer met votre propriétaire de bonne humeur




Garantie locative

Caution payée lors de la signature du contrat de location, elle sert à protéger le propriétaire des dégâts locatifs occasionnés par le locataire. S'élevant en général à -/+ 2 mois de loyer, dans certains cas, le montant de la garantie demeure insuffisant pour couvrir les dégâts causés à la chambre ou aux parties communes. Les préjudices liés à la chambre concernent le propriétaire seul et ceux inhérents au commu visent la copropriété de ce communautaire. Il en résulte que si le locataire n'occasionne aucune dégradation, la totalité de la garantie locative lui sera remboursée.

Remboursement de la garantie dès réception officielle du constat de valorisation des dégâts locatifs des parties communes pour lesquelles vous êtes tous solidaires (sauf si auteur des dégâts clairement identifié). Les locataires sont donc solidairement et légalement responsables du bon usage et du respect des biens communs, malheureusement nous recevons parfois des factures importantes pour des réparations liées à des dégâts locatifs anormaux, tels que :
  porte cassée ou défoncée et vitre brisée dans la chambre ou le communautaire
  coups de couteaux dans les fauteuils, chaises cassées volontairement (liste non limitative)
  WC bouché par des couvercles de boîtes de conserve ou autres éléments (confusion entre WC et poubelle)
  plombier (au lieu de déboucheur liquide) pour évacuation de douche obstruée par des spaghettis ou autres
  intervention de police pour dispute violente + bris de porte si non collaboration des protagonistes.
  inondation inter-étages due à un étudiant ivre tombé endormi et bouchant l'évacuation de la douche en fonction
  dégâts au toit plat transformé en terrain de football ou en lieu de festivités par les locataires (ayant forcé l'accès interdit)
  intervention spéciale de nettoyage due au laisser-aller général frisant l'insalubrité.   Exemples : images non limitatives



Faites gaffe aux interventions répressives du syndic (ou de l'agence de location) pour dégâts qui vous seront portés en frais lors du remboursement de la garantie locative ou, à défaut, ne soyez pas surpris par l'existence de ces frais. Votre commu sera agréable pour tous les locataires si chacun évite ces désagréments dus à un manque de savoir vivre.

Dans quelle ambiance est-il plus agréable de vivre ? Cfr 1ère photo ou 2ème et 3ème photo ci-dessous ?

C'est pourtant le même commu, mais avant rappel à l'ordre et après retour du respect d'autrui et de la convivialité.

Vous ne vivez pas seul dans un communautaire !

Adulte responsable vivant en communauté, nettoyez la table et/ou la cuisine après usage, rangez le commu (vaisselle, déchets, bouteilles, journaux, mégots) et descendez vos sacs poubelles à temps.

Ne confondez pas le communautaire, le hall ou le palier avec l'édicule poubelles qui est la seule bonne destination de vos sacs !

A défaut, le syndic commandera un nettoyage "spécial" dont le coût sera retenu sur votre garantie locative, ce que vous aurez plaisir à contester (en vain) plus tard et à ne pas comprendre pourquoi on vous facture vos négligences.

Désolé, mais c'est mon expérience de LLN qui vous met en garde, car la main-d'oeuvre d'autrui n'est pas gratuite. De plus, comment expliquer aux parents la raison de cette retenue sur la garantie locative alors qu'ils vous prennent pour un modèle exemplaire (parfois bien à tort). En clair, votre comportement correct évitera tous soucis.



Respectez vos colocataires en évitant désordre, bruits intempestifs, dégradation des locaux ou odeurs désagréables. En tant que locataire, vous avez des droits, mais vous avez aussi des devoirs. A l'occasion, relisez vos conditions contractuelles de location, cfr règles de location IGB, c'est mieux que de se faire rappeler à l'ordre par les diverses autorités.


Explications à propos du remboursement de la garantie

Un certain délai d'attente est nécessaire pour recevoir les constats de sortie établis par les experts immobiliers et relatifs à la valorisation des dégâts locatifs des parties communes (le communautaire). Ce laps de temps est incontournable quelle que soit la chambre louée dans n'importe quel immeuble de Louvain-La-Neuve. Cette information figure clairement dans les conditions de votre contrat de location.

Ce délai d'attente ne relève pas d'une mauvaise volonté de la part des intervenants, mais d'un cas de force majeure généralisé du fait que les experts sont tous sollicités au même moment pour l'entièreté des commus de LLN. Outre les constats effectués sur place, ils doivent rédiger leurs rapports officiels et les envoyer aux différents syndics qui devront ensuite répercuter ces conclusions aux propriétaires.

Ces opérations nécessitant plusieurs mois, votre propriétaire ne peut procéder au remboursement de la garantie locative avant réception de ces informations. Inutile de lui prêter d'éventuelles mauvaises intentions, car il est engagé en votre nom vis-à-vis des copropriétaires du communautaire qui exigeront de sa part le paiement des dégâts que vous auriez causés. Donc, comme vous, il doit attendre le verdict final, "le" constat précité.


Charges forfaitaires mensuelles

Votre loyer mensuel du kot à LLN comprend des charges forfaitaires contractuelles. Quant aux charges réelles (dues par le propriétaire au Syndic de l'immeuble), elles reflètent l'ensemble des factures de l'année académique (entretien, nettoyage, chauffage, électricité, eau, interventions techniques ... = chiffres contrôlables). Pour éviter toute contestation, les charges forfaitaires réclamées au locataire sont nettement inférieures aux frais réels supportés par le propriétaire.
Pour vous, cette différence constitue un avantage sérieux et un gain annuel de +/- 250 euros. Si le coût réel facturé au propriétaire vous était réclamé, vous devriez attendre le printemps de l'année académique suivante pour enfin clôturer vos comptes réels et vous acquitter de la différence par rapport aux acomptes payés.

Pourquoi ce long délai ?
Les comptes de chaque immeuble sont arrêtés à la fin de l'année académique (15/09) et ne deviennent officiels qu'après leur approbation par l'assemblée générale des propriétaires. Ces AG sont organisées par les syndics dès planification possible en fonction du délai nécessaire pour la clôture des comptes et de l'importante quantité d'immeubles à gérer. Le calendrier des différentes AG s'échelonne de la fin de l'automne au printemps suivant.
L'option pour des charges forfaitaires est donc préférable et, ainsi, vous bénéficiez d'un avantage financier appréciable et vous êtes libéré de toute contrainte dès la fin de votre contrat de location.


Rénovations et frais du propriétaire

Régulièrement, il est procédé aux rénovations nécessaires du communautaire et de la chambre. Soucieux du bien-être de l'étudiant locataire du kot, votre propriétaire procède aux rénovations avérées indispensables et incontournables de la chambre dans les meilleurs délais possible. A coup sûr, il s'ensuit une pluie de factures et des frais substantiels grevant le loyer brut perçu. Au niveau du commu, lors des assemblées générales de propriétaires, il revendique systématiquement que tous les travaux d'améliorations et les investissements nécessaires soient mis en oeuvre.

En ce qui concerne les travaux communautaires souhaités, il est important de préciser que ces derniers ne peuvent être engagés que si une majorité de propriétaires répondent favorablement tant aux suggestions du propriétaire "Duchenne-Rochus" qu'à celles du syndic. Bien que favorable à ce que des travaux soient réalisés, votre propriétaire est parfois confronté à des copropriétaires d'un autre avis, si pas de majorité obtenue, pas de travaux et le combat continue (ce n'est qu'une question de temps pour aboutir).

Aux coûts précités, il faut ajouter d'autres frais divers et honoraires : gestion, intermédiaires, surveillance technique, Syndic, réparations, taxes locales, précompte immobilier, impôt des personnes physiques ...


Conclusions : appelons un chat "un chat" et levons la chappe de plomb.

En moyenne, seul 1/3 du loyer total que vous payez parvient en net à votre propriétaire (après frais précités + impôt des personnes physiques + précompte immobilier), montant net servant à financer et à amortir le bien acheté pour plus de 60.000 euros par chambre / kot (frais de notaire et droits d'enregistrement compris).

J'aime communiquer cette information méconnue du public, car votre propriétaire (ni philanthrope, ni capitaliste) préserve seulement son capital le plus honnêtement possible. Faites le calcul et vous constaterez qu'il faut entre 30 et 40 ans pour amortir l'achat immobilier cumulé aux frais de rénovation assumés au travers du temps.

Cette manière d'aborder le sujet est absente dans les médias (condamnant toujours les méchants propriétaires capitalistes sans coeur) et dans les paroles des politiciens ne pensant qu'à nous taxer encore plus, ce à quoi il faut aussi ajouter la vision erronée des locataires ignorant simplement de quoi il retourne.


Taxe de séjour incombant au locataire

Motivation de cette taxe par le Conseil communal
En semaine, Louvain-La-Neuve héberge quelque 10.000 personnes non domiciliées ne participant ni à l'impôt, ni aux frais (nettoyage, sécurité, travaux publics, enlèvement des déchets), autant de services dont elles profitent néanmoins. Cette situation particulière n'est reconnue ni pour la dotation au Fonds des communes, ni pour la dotation à la zone de police. La Ville a donc décidé de faire participer cette population aux frais collectifs, en alignant sa taxe sur ce qui se pratique dans d'autres communes : 250 euros à Namur, 309 euros à Ixelles, 150 euros à Liège et à Mons.

Votre propriétaire tient à nuancer ces propos politiques en précisant qu'il paie un précompte immobilier annuel pour votre kot et que cette taxe foncière profite directement à la ville. Cet impôt variant selon les kots, je n'avancerai pas de chiffres précis, mais cela coûte presque 2 mois de loyer net et aboutit dans le tiroir caisse de la ville (se plaignant de ne rien percevoir).

Pour votre facilité, lors de la signature du contrat, l'agence de location vous réclamera les 150 euros de taxe de séjour et s'occupera en votre nom des formalités à accomplir auprès de la ville de Ottignies LLN.